Jaarlijkse prijskaartje van een appartement in De Panne situatie 1 jan 2008.
(Gedeeltelijk overgenomen uit Netto, het wekelijkse personalfinancemagazine van De Tijd
van zaterdag (31 maart 2007))

"..Een tweede verblijf is de perfecte uitvalsbasis om te ontsnappen aan de dagelijkse sleur. Maar hoeveel kost die vrijheid u jaarlijks? Welke belastingen moet u op uw tweede verblijf betalen? Een huis of appartement met zicht op zee is nagenoeg onbetaalbaar geworden. Nieuwe vakantieverblijven kunnen er alleen komen wanneer oude afgebroken worden. Maar op de tweede rij zijn er nog veel investeringsmogelijkheden langs de Belgische en Noord-Franse kust.
Eigenaars van een appartement aan de kust denken aanvankelijk niet altijd aan het commercialiseren van de tijd die ze er niet zelf doorbrengen. Dat doen ze pas na ongeveer een jaar, wanneer de vaste kosten voor het beheer van de gemeenschappelijke infrastructuur zich laten voelen. Verder is er de gemeentebelasting op tweede verblijven, die een tendens tot stijgen vertoont.

Op uw tweede verblijf bent u verschillende vormen van belastingen verschuldigd. Deze keren jaarlijks terug. We gaan ervan uit van de veronderstelling dat u uw tweede verblijf zelf betrekt of het al dan niet het hele jaar verhuurt aan particulieren die het niet voor beroepsdoeleinden gebruiken.

Onroerende voorheffing
Op alle onroerende goederen in België moet u onroerende voorheffing betalen. Die wordt berekend op basis van het kadastrale inkomen (KI) van uw tweede verblijf. Het KI is geen reëel inkomen, maar wel een fictief. Het stemt overeen met het gemiddeld jaarlijks netto-inkomen dat onder normale omstandigheden van een onroerend goed kan bekomen worden. De betaalde onroerende voorheffing gaat deels naar het gewest, de provincie en de gemeente. De onroerende voorheffing in België is relatief hoog in vergelijking met gelijkaardige belastingen in andere Europese landen. Hoeveel onroerende voorheffing u moet betalen op uw tweede verblijf kan u berekenen op de website www.onroerendevoorheffing.be. Het enige wat u moet kennen is het kadastrale inkomen en de gemeente van uw tweede verblijf
vb Appartement op Zeedijk met KI=1.234 EUR
Indexering in 2007 = x1,45 geeft 1.790 EUR

Totaal OV zonder verminderingen (andere dan prop. vermindering) 1076
Deelbedrag gewest (2,50%) 45
Deelbedrag provincie (Opc. 355.0 ) 159
Deelbedrag gemeente (Opc. 1950.0 ) 872


Belasting op tweede verblijven: (Worden steeds belast als tweede verblijf, ongeacht of ze al dan niet worden verhuurd). Elke gemeente heeft de autonomie om de hoogte van de belasting te bepalen. Deze belasting is een forfaitair bedrag, onafhankelijk van het KI van uw tweede verblijf maar wel volgens de ligging.
In De Panne bedraagt die belasting voor 2008 voor ligging categorie I (zeedijk) 575 EUR

Personenbelasting
In uw aangifte van de personenbelasting moet u het kadastrale inkomen van al uw onroerende goederen aangeven, dus ook van uw tweede verblijf. U moet het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen invullen. De belastingdienst zal zelf dat bedrag indexeren.
Sinds aanslagjaar 2006 geldt het systeem van vrijstelling van de eigen woning. Dat betekent dat u het KI van de woning die u zelf betrekt niet meer moet aangeven. Heeft u meerdere woningen, dan kan u slechts voor één woning de vrijstelling genieten. Betrekt u doorlopend twee woningen, dan doet u er goed aan om de woning met het hoogste kadastrale inkomen te kiezen als de woning die u zelf betrekt. Dat omdat de belasting wordt berekend op het kadastrale inkomen. U kunt u in dat geval best ook in die gemeente laten inschrijven in het bevolkingsregister.
De belastingdruk op uw tweede verblijf is dezelfde ongeacht of u het zelf gebruikt, dan wel aan particulieren voor privé-bewoning verhuurt. De belasting die u moet betalen wordt berekend op het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%. Dat bedrag wordt volgens de marginale aanslagvoet (aanslagvoet van toepassing op uw hoogste inkomensschijf) belast. Dat tarief bedraagt maximaal 50%. Daarbovenop komen nog gemeentelijke opcentiemen. U wordt niet belast op eventuele huurinkomsten die u werkelijk ontvangt. De brutohuurinkomsten zijn meteen ook netto-inkomsten.
vb Appartement op Zeedijk met KI=1.234 EUR
Indexering in 2007 = x 1,45 geeft 1.790 EUR
tweede verblijf: x 1,4 = 2.506 EUR
marginale inkomen belasting: (vb aan 50%): x 0,50 = 1.253 EUR
gemeentebelasting (0%): x 0 = 0 EUR
Totaal: 1.253 + 0 = 1.253 EUR

Bemeubelde verhuring
Verhuurt u uw tweede verblijf bemeubeld, dan geldt een specifieke regeling. Er is dan niet alleen een onroerend, maar ook een roerend inkomen uit het verhuur van de inboedel. U moet dan naast het KI ook de huurprijs die slaat op de vergoeding voor de bemeubeling aangeven. Is er geen geregistreerde huurovereenkomst en afzonderlijke huurprijsopsplitsing, dan wordt het deel dat slaat op de bemeubeling forfaitair op 40 % van de totale huurprijs vastgelegd. (eventueel lager te schatten). Op dat roerende gedeelte wordt wel een forfaitaire aftrek toegestaan van 50% voor onderhoud en afschrijving. (of meer indien u dit kunt staven); Het nettobedrag wordt dan belast tegen slechts 15%.
vb Appartement op Zeedijk met vb 5.000 EUR verhuring
aan te geven: 5.000 x O,4 x O,5 = 1.000 EUR
belasting: 1.000 x 0,15 = 150 EUR
gemeente: 150 x 0 = 0 EUR
Totaal: 150 EUR

Milieubelasting
Voor 2007 (tweede verblijven -woongelegenheden bestemd voor seizoenver- huring: gemeenteraad 21/12/2006)
93 EUR
(Koksijde 170 EUR)

Totaal: 1076 + 575+ 1.253 + 150+ 93= 3.147 EUR (ongeveer 126.000 BEF)
waarvan: 872 + 575 + 0 + 0 + 93 = 1540 EUR naar de gemeente
We weten niet hoeveel tweede verblijven in De Panne geregistreerd zijn, maar volgens Jan Jassogne, woordvoerder van de West-Vlaamse vastgoedmakelaars: "..Langs de kust worden er elk jaar 1.000 tot 1.500 nieuwe registraties van een tweede verblijf opgetekend. Het zijn er intussen al iets meer dan 80.000..."

Schat zelf maar eens hoeveel inkomen dit voor de gemeente De Panne vertegenwoordigt.
En dan beslist de "vzw Toeristische Dienst" zomaar om de promotie van "rechtstreekse verhuring van appartementen" door tweede verblijvers te schrappen!! Is dat niet schandelijk?
En dan nog de povere opmerking van de HORECA dat op verhuur van tweede verblijvers geen "belasting" betaald wordt. (het zijn immers hoofdzakelijk "vaste belastingen". Aleen het gedeelte "gemeubeld" is "variabel" en wordt inderdaad laag belast)
De HORECA zou moeten beseffen dat de "tweede verblijvers" wellicht de beste winterklanten zijn in de restaurants.

Opmerking: de jaarlijkse kosten van de syndic, nutsvoorzieningen en onderhoud zijn nog niet bij te rekenen:
water abonnement (2006): 39 x 1,06 = 41,34 EUR/j
gas abonnement: (GAS 30): 43,10 EUR/j
electricteits abonnement: (ELEK 35): 74,40 EUR/j
TV taks: O
TV distributie: 155,28 EUR/j
syndic + brandverzekering + liftcontrole + brandpreventie + onderhoud gemene delen + ...:????
Totaal: 314,12 EUR